Рынок аренды недвижимости в Санкт-Петербурге просто огромный. Желающий снять квартиру больше, чем предложений. К сожалению, такой лакомый кусок притягивает жуликов всех мастей. В интернете можно найти множество инструкций и советов, как снять квартиру и не быть обманутым. Но не так много дельных советов арендодателям, которые хотят сдать в аренду свою квартиру. Я уже много лет сдаю квартиру, так что хочу поделиться опытом и дать несколько советов.

С агентом или без?

Много лет сдавал квартиру с помощью агента. Это удобно, спору нет. Рассказываешь агенту про квартиру (если в первый раз работаете), высылаешь фотографии по почте или в социальных сетях, сходитесь на адекватной стоимости аренды и договариваетесь об удобном времени для просмотра потенциальными арендаторами. Далее агент все делает сам (хороший агент все делает сам) — принимает звонки, расспрашивает арендаторов о них, назначает встречи в оговоренное с вами время.

Обычно назначается сразу несколько просмотров. Бывает даже, что очередь из 5-6 арендаторов выстраивается. Если первый не заинтересовался или сам не понравился, то приглашается второй, третий и т. д. Во время просмотров мне даже ничего говорить не приходилось, агент все показывает, еще раз задает вопросы арендаторам — кем работаете? семейное положение? дети, домашние животные, вредные привычки? На этом этапе уже становится ясно — будет сделка или нет. Если арендаторы не понравились по каким-нибудь причинам, то агент сам вежливо им об этом говорит.

Многие арендаторы приходят со своим агентом, и основной диалог уже строится между агентами, а арендаторы и арендодатели задают только редкие уточняющие вопросы. Агенты за свою работы берут 100% от месячной стоимости аренды (комиссию) и делят ее 50 на 50. Если квартира сдается за 20000 рублей в месяц, то один агент получает 10т.руб, и второй 10. Если агент только с одной стороны, то можно смело требовать скидку 50% на комиссию. Агенты без вопросов на это идут. Но это уже задача арендатора, а не ваша. Вы никому ничего не платите.

В моей практике не было случая, чтобы было более 3-х просмотров. Первые арендаторы ушли думать, вторые не понравились, а с третьими заключили договор. Агенты сами заполняют договора и акты приема-передачи квартиры, все бланки у них есть. Арендатор и арендодатель только подписываются.

Хуже всего в случае с агентами приходится арендаторам, они платят сразу 3 месячные суммы — за первый месяц аренды, залог и комиссию агентам. Залог можно разбить на две части — 50% сразу и еще 50% через месяц.

Многим финансовое положение или «жаба» не позволяет потратить сразу столько денег, поэтому они ищут квартиры самостоятельно. Не факт, что им удастся найти квартиру напрямую от собственника без агента, ну хотя бы будет только 50% комиссии.

Из всего вышесказанного можно сделать вывод, что для арендодателя работа с агентом предпочтительнее. Финансовых затрат это никаких не несет и экономит время. Есть только одно но! Хорошего агента надо еще найти. Хорошо, если кто-то может порекомендовать, а если нет? Где его искать? В интернете, в агентствах по недвижимости? Если агент окажется бездельником? Как от него тогда отделаться? Кого-то этот момент может поставить в тупик.

Как сдать квартиру без агента (личный опыт)

Очередные мои жильцы съехали, пора искать новых. Звоню своему агенту, с которым работаем уже много лет, но телефон не отвечает. Агент перезвонил вечером, говорит, что в отпуске в Крыму, вернется только через 10 дней. Вот это поворот! Искать нового агента совсем уж не хотелось, по причинам, которые написал выше. Решили попробовать сдать квартиру самостоятельно.

Нагуглил сайт Стопагент.ру, зашел, почитал описание, вроде интересный сервис. Еще посмотрел на него с точки зрения реализации этого стартапа, тем более он Питерский. Там размещают объявления аренды квартиры, но дают номер владельца только после оплаты подписки. Такая у них система монетизации. Меня как раз это заинтересовало, что мой номер телефону будет доступен только клиентам сервиса, а не всем подряд. Решил попробовать опубликовать объявление на Стопагенте. Пошел регистрироваться на сайте, но не нашел такой кнопки. Хм, и действительно, у них нет личных кабинетов пользователей. Даже нет формы для подача объявления, только форма чтобы оставить номер владельца квартиры. И по идее менеджер должен связаться с ним, чтобы уже составить объявление. Понимаю, что они хотели удешевить разработку сайта, но как-то перестарались.

Оставлять на Стопагенте свой номер не стал, решил написать им письмо с текстом объявления и фотографиями. На сайте есть адрес электронной почты для связи. Отправил письмо и стал ждать публикации. Ждать пришлось долго. Новые объявления появлялись, а моего не было. Решил туда позвонить. Там многоканальный телефон, я был 3-й в очереди, но повисел минут 5 и повесил трубку. Не уверен, что там мне кто-нибудь бы ответил. И так, на письмо не ответили, объявление не опубликовали, и не дозвониться. «Отличный» сервис, ничего не скажешь. Почитал отзывы об этом сервисе, очень много негативных. Что реальных (актуальных) объявлений на сайте очень мало. И владельцы делают следующим образом — просто поднимают старые объявления, как новые, чтобы создать видимость интенсивной работы сервиса. А когда клиент покупает доступ к телефонам владельцев и начинает обзванивать, то там все уже сдано давно, либо это агенты.

Плюнул на них, пошел на Авито. Разместил объявление с фотографиями, текст то уже написан. Но на Авито оказалось платно — пришлось заплатить 219 рублей за публикацию объявления в разделе Недвижимость. Объявление опубликовано, счетчик просмотров начал расти. Через час первый звонок — какой-то агент звонил, сказал, что у него есть клиенты на квартиру, но встречу не назначил. Через минут 20 еще звонок — мужской голос интересовался квартирой и хочет посмотреть. Попросил рассказать о себе — парень, 23 года, работает, не студент, живет с девушкой в съемной комнате, хотят переехать в отдельную квартиру. Полученная информация меня устроила, так что назначаем встречу на вечер. Пошли еще звонки — тут уже говорил, что у меня уже есть один просмотр вечером, и чтобы люди звонили вечером после первого просмотра. Многие говорили, что они как раз будут в том районе, и что готовы сразу подъехать, если после первого просмотра не будет заключен договор. В сумме звонков было около 10 за 6 часов.

В оговоренное время встретились с молодой парой, которым посчастливилось дозвониться до меня первыми без помощи агента. Квартира им понравилась, условия устроили. Через 15 минут уже подписали договор. По их словам они уже неделю ищут квартиру, но этот просмотр у них первый. Сказали, что этот вариант самый лучший из того, что они видели за эти деньги. Вот здесь я удивился, пока мониторил сайт Стопагент, видел много объявлений с хорошими квартирами (евроремонт, мебель, техника) в этом же районе и ценой даже ниже, чем у меня. Тут можно сделать вывод, что большинство таких объявлений фейки.

Теперь несколько советов:

1. Чтобы не тратить свое время и арендаторов максимально подробно опишите квартиру и условия сдачи в объявлении.
2. Приложите побольше фотографий, на которых можно понять планировку квартиры и ее убранство. Опять же, это отсеет лишних арендаторов и сэкономит время.
3. Перед назначением просмотра расспросите арендатора про него, выясните те вопросы, которые для вас важны: животные, дети, студенты и т. д.
4. Обязательно составить договор найма жилого помещения и акт приема-передачи помещения в двух экземлярах (типовые формы есть в интернете) с указанием паспортных данных обеих сторон сделки.
5. Уточнить, не субсидирует ли арендатору стоимость аренды работодатель или государство. Особенно это относится к военным и комадировочным работникам. В этом случае ваш договор пройдет через их бухгалтерию и данные попадут в налоговую. А уклонение от уплаты налогов — это уже уголовный кодекс.
6. Обязательно брать с арендаторов залог и возвращать его только в обмен на ключи (а не учитывать его за последний месяц). Если при возврате квартиры к арендаторам будут вопросы, то можно удержать компенсацию из залога. Иначе, жильцы могут съехать, даже не дождавшись вас.

Пока писал это текст на следующий день после сдачи квартиры, мне поступило еще несколько звонков по аренде квартиры. Хотя, я закрыл объявление на Авито еще вечером. Один из них нашел мой номер на сайте Стопагент.ру (они все-таки мое объявление опубликовали, но на письмо не ответили). А второй — на сайте снимаем-сами.рф, на котором я ничего не размещал. Пришлось туда позвонить, высказать свое недовольство и попросить удалить объявление с сайта. Менеджер уверял, что все (ну почти все) их объявления проходят модерацию перед публикацией. Но как видно из моего примера, что это далеко не так. Скорее всего у них есть человек или программа, которая парсит Авито на предмет новых объявлений и просто их копируют их на свой сайт без спросу. Ну а дальше продают доступ к телефонам владельцев за 1000-1200 рублей. А так как часто эти сайты не первоисточники объявлений, то очень большая вероятность того, что объявление уже неактуальное. Мне еще вечером позвонил очередной арендатор, я ему сказал, что квартира уже сдана, он сильно удивился, что так быстро. Видимо, он нашел мой номер на одном из таких сайтов, где время публикации было пару минут назад, а по факту объявление на Авито уже провисело целый день.

Через некоторое время мое объявление с сайтов Стопагент.ру и снимаем-сами.рф удалили, но с большой задержкой. И еще один совет, если пользуетесь подобными сайтами, то покупайте пароль, который не ограничен по количеству номеров. Из-за большого количества неактуальных объявлений ваш лимитированный пароль быстро закончится.

Вопрос к читателям:

Сдаете квартиру или снимаете? С агентом или без? Расскажите свою историю в комментариях.

История с гарантийным ремонтом камеры закончилась благополучно. Поставщик вернул отремонтированную камеру без оплаты. Не сразу, конечно. Пришлось ему пригрозить судебными разбирательствами с последующим внесением в реестр недобросовестных поставщиков корпорации. Что автоматически закрывает этой компании доступ ко всем нашим закупкам. Процедура эта непростая, но для недобросовестного поставщика, который был уличен в мошенничестве, стоит на это пойти.

На все эти трения с поставщиком ушло около 2 месяцев. Хорошо, что камера не предназначалась для критически важные проекта. А то все сроки были бы сорваны.

У вас были поставщики, которые пытались вас надуть? Расскажите в комментариях.

Купили на работе 5 ip-камер Beward. Четыре камеры Beward BD3570DV и одну Beward BD3570DRZ. Т. к. я работаю в компании с государственным участием, то все покупки можем совершать только через систему госзакупок. Про сам процесс закупки рассказывать не буду, там нет ничего интересного. А вот про результат хочется поведать.

Было составлено техническое задание (ТЗ), где подробно прописаны все характеристики камер. Процедура госзакупки обязывает нас указывать, что покупаем такой-то товар, либо аналог. Аналогов стоит опасаться. А то поставят тебе китайский no name, и мучайся с ним потом. С оборудованием обычно проблем нет, если прописать четко все характеристики. Это же не гвозди =) К сожалению, с поставщиками так сделать нельзя. Выбрать только определенного поставщика не получится. Это открытый конкурс, может участвовать любая компания. Победитель определяется по нескольким критериям — цена, срок поставки, срок гарантии и т. д. И вот здесь всегда лотерея, выиграть может любой. А тебе с ним потом работать. Конечно, договор потом можно расторгнуть, провести еще одну закупки, но это еще полгода. А сроки всегда очень жесткие.

В этот закупке на камеры выиграла питерская компания, которая уже устанавливала у нас камеры для других нужд. Камеры привезли без задержек, отгрузили на склад, и вроде бы разошлись, но нет. Поставщик оборудования не просто привозит нам заказанные позиции, но и берет на себя гарантийные обязательства. Если с оборудованием что-то случается, то обращаемся не к производителю, а к поставщику.

Во время настройки и тестирования одна из камер вышла из строя. Точнее при обновлении прошивки на камерах одна сломалась. Просто перестала отвечать на пинг, и не подключиться к веб-интерфейсу. Светодиоды на плате моргают, но не отвечает. Остальные камеры перепрошились без проблем. Скорее всего окривела прошивка. Нужно заново залить программу на камеру. Но сделать это можно только в сервисном центре (СЦ) производителя.

Связался с СЦ Beward, посоветовали сделать хард-ресет. Если не поможет, то выслать им на ремонт. После хард-ресета ничего не изменилось. Обратился к нашему поставщику для отправки камеры в ремонт.

Через три недели объявился поставщик возле входной двери офиса с нашей камерой. Сказал, что все починили, отдает камеру. Но т. к. это был не гарантийный случай, то заодно передает счет на оплату ремонта. 1500 рублей за ремонт и 3000 рублей за транспортные расходы. Вот это поворот!

Я был ошарашен, т. к. был в полной уверенности, что это точно гарантийный случай. Поставщик показал свое заключение:

Они установили то, что было еще известно до отправки камеры в ремонт.

Камеру я тогда принимать не стал, т. к. не было понимания, что с этим всем делать. Оплатить такой счет без договора у нас в компании практически нереально. Да и все это задевает профессиональное самолюбие. Все было сделано согласно инструкции — скачал файл с официального сайта, зашел в веб-интерфейс в меню обновления прошивки, выбрал скаченный файл, нажал кнопку Обновить. Все, ничего сложного. Даже в самой инструкции ничего не написано по этому поводу, т. к. писать просто нечего. Остальные камеры с этого же файла нормально обновились.

Позвонил в СЦ в Москве, чтобы выяснить, почему же это не гарантийный случай. Но как оказалось, в СЦ нашей камеры не было. И еще — перепрошивку СЦ делает бесплатно. Хм, а где же тогда делали ремонт? Запросил у поставщика копию заключения СЦ. А пока позвонил в питерскую компанию, которая занимается продажей и сервисом камер Beward. Да, действительно, камеру ремонтировали в Питере, и выкатили счет. Цифры мне по телефону не назвали, но намекнули, что восстановление прошивки стоит меньше 1500 рублей. Мошенничество поставщика на лицо. С нас хотят взять за доставку камеры в Москву, хотя ее туда не возили, и еще за ремонт хотят взять больше, чем он стоит.

Решили с мошенниками никаких переговоров не вести. Сейчас составляем досудебную претензию. Расскажу потом о результате.

Недобросовестный поставщик оборудования. Часть 2. Заключительная